Logements sans permis en Wallonie: quelles conséquences?

La création d’un ou plusieurs logements dans un immeuble existant soulève souvent une question délicate en Région wallonne: fallait-il un permis d’urbanisme au moment où cette division a été réalisée, et quelles sont les conséquences si ce permis n’a pas été obtenu?

Cette analyse synthétise les enseignements d’une contribution publiée dans la revue ANTHEMIS par Laurent Delmotte et Marie-Cécile Flament. Elle met en évidence l’importance de la date de création du logement, la distinction entre infraction pénale et irrégularité administrative, ainsi que les droits du nouvel acquéreur confronté à un immeuble comprenant des logements créés sans permis.

Pourquoi la date de création du logement est déterminante

La législation wallonne en matière d’urbanisme a évolué par étapes. La création d’un logement n’a pas toujours été expressément qualifiée d’acte soumis à permis. En pratique, l’analyse dépend donc de la date de création, des travaux réalisés et des règles applicables à ce moment-là.

De manière schématique, les situations anciennes doivent être examinées avec prudence, tandis que la création de logements sans permis est, depuis l’évolution du cadre wallon, généralement traitée comme une question urbanistique sensible, en particulier lorsqu’elle concerne la division d’immeubles en plusieurs unités d’habitation.

Infraction, prescription et régularisation

La création d’un logement sans permis peut constituer une infraction urbanistique.
La prescription pénale peut empêcher les poursuites contre l’auteur de l’infraction, mais elle ne régularise pas automatiquement la situation administrative du bien.
Le maintien d’un logement créé sans permis n’est pas, en soi, nécessairement une nouvelle infraction lorsque l’acte reproché est la création du logement.
Une régularisation administrative peut rester nécessaire, notamment lors d’une vente, d’un projet immobilier ou d’une demande de permis ultérieure.

Conséquences pour l’acquéreur

L’acquéreur d’un immeuble dans lequel un ou plusieurs logements auraient été créés sans permis ne devient pas automatiquement l’auteur de l’infraction initiale. Il peut toutefois être confronté à une situation urbanistique irrégulière, devoir introduire une demande de régularisation, ou faire valoir certains droits à l’égard du vendeur lorsque l’irrégularité affecte la vente.

La régularisation n’est pas automatique. L’autorité compétente doit apprécier le bon aménagement des lieux et peut refuser le permis. Dans certains cas, une transaction peut aussi intervenir dans le traitement du dossier avant la délivrance d’un permis de régularisation.

Exemples pratiques abordés

La contribution distingue notamment la maison unifamiliale transformée en plusieurs logements, le retour d’un immeuble à sa fonction de logement, les logements dits collectifs ou « kangourou », ainsi que certaines formes de kots. Ces exemples montrent que la réponse dépend moins de l’étiquette donnée au bien que de ses caractéristiques concrètes et de son usage réel.